Неликвид, что это такое?

25 Янв Как выявить неликвиды и излишки товаров

Posted at 11:43h in Статьи by Admin1

НЕЛИКВИДЫ — товары и другие материальные ценности, излишние и ненужные данному предприятию, обычно трудно реализуемые на рынке. Наличие неликвидов отягощает экономические показатели его деятельности.
Энциклопедический словарь экономики и права.

Ликвидность — это одна из ключевых характеристик, характеризующих финансовое состояние предприятия, и смысл ее состоит в оценке способности того или иного актива превращаться в средства платежа (то есть, деньги) в короткие сроки. По сути, ликвидность можно понимать и как вероятность продажи товара за номинальную стоимость, и как реальную цену, выраженную в процентах от номинала, за которую может быть продан товар, лежащий на складе или на полке.

100%-ную ликвидность имеют только наличные деньги, поскольку для любого товара не существует 100% гарантии быть проданным: всегда находятся те или иные остатки, которые не могут быть реализованы и формируют убыток предприятия, то есть неликвид. Поэтому в розничной торговле под неликвидом подразумевается товар, который по каким-либо причинам (например, из-за своего низкого качества, несоответствия моде и т.д.) не может быть реализован в разумные сроки.

Есть и другое, более узкое понимание неликвидности товара, когда к неликвиду относят товар бракованный, просроченный или некондиционный, предполагая, что только такой товар не может быть реализован. Этот подход удобен для бухгалтеров, но в корне неверен с точки зрения руководителя предприятия, поскольку проблема ликвидности товаров прежде всего обусловлена стратегией закупок и продаж компании.

Рассмотрим простейшую задачку: в аптечный пункт, который продает 10 ед. раствора йода в месяц, завезли 500 упаковок этого товара со сроком хранения 3 года. Очевидно, что к концу срока хранения аптечный пункт продаст лишь 360 упаковок поставленного товара, хотя изначально раствор йода был поставлен качественным и годным. То есть 140 упаковок йода уже в момент его завоза, строго говоря, являются не только избыточным запасом, но и неликвидом. Понятно, что это условная задача, однако на практике очень часто именно несовпадение планов по закупкам и планов по продажам является источником формирования неликвида, а вовсе не порча товара при хранении или по другим причинам.

К неликвидным товарам стоит отнести продукцию, которая:

• Внесла небольшой вклад в выручку;

• Характеризуется нестабильным спросом;

• Имеет невысокую наценку;

• Не продается на протяжении длительного периода времени.

Товары на складе нам необходимы для удовлетворения спроса наших клиентов и получения прибыли — это основные цели хранения товаров на складе. Однако, в силу того, что в результате хранения увеличиваются затраты, себестоимость товаров увеличивается, а значит уменьшается прибыль, которую получает компания. Именно поэтому важно понимать, какие товары уже не приносят прибыли и избавляться от этих товаров. Существует несколько методов выявления неликвидных товаров.

Как определяется неликвид?

Однозначного правильного ответа на вопрос — Как? не существует – в каждой компании, и даже в разных подразделениях одной и той же компании могут существовать разные критерии для определения неликвидов. Они могут различаться и по качеству: для одних – полное отсутствие продаж, для других – слишком низкие продажи по сравнению с текущими остатками; и по анализируемому периоду: для одних – год, а для других – три месяца. И вы ничего не сможете сделать с вашими неликвидами, пока чётко не определитесь с однозначным нормативом, что считать неликвидом, а что нет. Необходимо формализовать эти нормативы и утвердить в компании.

Обычно, в качестве такого критерия выбирают оборачиваемость номенклатуры, поддерживаемой на складе. Однако, оборачиваемость не в полной мере характеризует эффективность использования рабочего капитала. Действительно, разный товар может иметь разную наценку, а значит, обладая одинаковой оборачиваемостью, вносить разный вклад в прибыль с единицы денежных средств. Поэтому показателем, более соответствующим задаче измерения «неликвидности», является рентабельность инвестиций в товарные запасы (ROI), рассчитываемая по каждой позиции номенклатуры как:

Прибыль за период
———————————————- * 100 %
Средняя стоимость запасов за период

Такой показатель необходимо рассчитывать по каждому товару и выявлять товары с самым низким показателем ROI. Очевидно, что причинами низкого показателя рентабельности инвестиций могут быть и отсутствие продаж, и низкий уровень продаж, а также, низкая прибыль от продаж этого товара.

Хорошей практикой для определения неликвидов является расчет критического срока хранения, который учитывает торговую наценку, отсрочку платежа поставщику, затраты на хранение и возможность получения альтернативной прибыли. В этом случае, рассчитав критический срок хранения по каждому товару, мы можем отслеживать тот момент, когда хранение товара не приносит прибыли компании.

Для расчета такого критического срока хранения рекомендуется использовать следующую формулу:

где M — критический срок хранения товара, месяцы;
R — средняя маржинальная рентабельность продаж по выбранной позиции, %;
Н — альтернативная доходность вложенных в запасы денег, в качестве которой может быть использована средняя доходность организации, % в месяц;
Z — условно-переменные затраты (в месяц) на хранение товара на складе, выраженные в % к себестоимости единицы продукции;
Y — средняя отсрочка платежа покупателям, месяцы;
W — отсрочка платежа по данному товару от поставщика, месяцы.

Источник: Валерий Разгуляев, http://upravlenie-zapasami.ru/statii/likvidaciya-nelikvidov/

Обратите внимание, что при использовании данной формулы предельные сроки хранения товара могут быть различными даже для одного и того же товара, полученного от разных поставщиков, и это абсолютно справедливо. Чем больше отсрочка платежа по товару, тем дольше мы работаем на деньги поставщика, а не на свои деньги (хотя, конечно, за склад мы все равно платим). А при возникновении предоплаты ситуация меняется на диаметрально противоположную.

Рассмотрим пример в числах, Аптека Х имеет:

• среднюю маржинальную рентабельность продаж по позиции R =17%;

• при этом альтернативная доходность вложенных в запасы денег Н = 3% в месяц;

• переменные затраты на складское хранение в % от себестоимости продукции Z= 0,1% в месяц;

• отсрочка платежей покупателям не применяется;

• отсрочка платежа, предоставленная по данной позиции поставщиком, W, — 30 суток, т.е. 1 месяц.

Таким образом, М = (17% + 3*(1)/(3+0,1) = 6,45 месяца.

Значит, предельный срок хранения по данной позиции составляет чуть более полугода. При превышении этого норматива товар начинает формировать неликвид.

Недостатком данной формулы, на мой взгляд, является то, что необходимо использовать Z — условно-переменные затраты (в месяц) на хранение товара на складе и в торговом зале, выраженные в % к себестоимости единицы продукции. Зачастую эти данные трудно определить для своих товаров. Но можно и использовать те, которые в примере, они достаточно реальные.

Примечание: Я подготовила пример расчета в Excel критического уровня запаса, с помощью которого можно выявить неликвиды. Оставьте в форме свой электронный адрес и получите шаблон с расчетами.

К неликвидам также можно отнести остатки товаров, которые поставляются только под заказ клиента. Статус товара «под заказ клиента» обычно устанавливается тем товарам, которые обладают специфическими свойствами, которые не востребованы массово, или их продажи так незначительны, что хранить их на складе невыгодно. Поэтому если такой товар находиться на складе, он может считаться неликвидом сразу, потому что продажа его маловероятна. Причиной того,что такой товар оказался на остатках на складе может служит то, что клиент отказался от заказа,которые ранее размещал. И если в компании отсутствует система, при которой такой отказ невозможен или регулируется штрафами, то на складе будет накапливаться значительный объем неликвидов.

Кроме термина неликвиды можно встретить еще термин «излишки товаров». По своей сути, это товары, которых слишком много на складе, а значит в компании низкая оборачиваемость, денежные средства «заморожены», а также складские площади используются не оптимально. В данном случае, критерием определения неликвида является определенный установленный уровень запаса, выше которого товар считается неликвидом.

Одним из таких критериев может выступать — норма оборачиваемости товаров. При использовании этого критерия предприятие устанавливает нормативы (в днях ) оборачиваемости по товарам и далее контролирует, чтобы товарный остаток не превышал нужного количества для определенного срока торговли. При этом необходимо помнить, что единый норматив оборачиваемости текущего остатка для всего ассортимента установлен быть не может, поскольку разные товары имеют разные характеристики (сроки хранения, стоимость, размер, этап жизненного цикла и т.д.), и, например, для новинки норма должна быть больше, чем для уже известного покупателям товара.

Установление норм оборачиваемости текущего товарного остатка — хороший метод прогнозирования неликвида, однако возникает вопрос, как же определить этот норматив. Один из способов расчета нормативной оборачиваемости описан в статье Цена оборачиваемости. Существует еще один метод определения уровня запаса, выше которого запас можно отнести к излишнему запасу. Для выявления излишков мы оцениваем уровень запаса на текущий момент времени и сравниваем с максимальным. Излишком можно считать тот товар, уровень остатка на складе которого равен и выше Максимального.

Максимальный уровень запаса= срок выполнения заказа + 4 периода между поставками

Если период исполнения заказа большой, например 4 месяца, то товарный остаток в 5 или даже 6 месяцев нельзя считать неликвидным. Так как если начать его распродавать, то через месяц возможно придется срочно его заказывать снова. А вот, если товар мы закупаем у у поставщика в нашем городе со сроком выполнения заказа 1 день, да еще и заказываем товар у него через день, то остаток в 5 месяцев будет огромным. Поэтому имеет смысл соизмерять уровень остатка товара с периодичностью размещения заказа и сроком выполнения заказа.

Для определения уровня запаса нам необходимо разделить остаток на складе:

Уровень запаса = остаток на складе/ средние продажи за период

Период может быть и день, и неделя, и месяц. Он должен быть соизмерим с периодичностью планирования. Рассмотрим еще одно определение излишних товаров, это определение используется в Теории ограничения систем (ТОС). В управлении запасами по ТОС разделяют два вида товаров:

  • DTA -товары, которые должны быть в наличии в конкретной точке хранения, так как клиент не готов их ждать;
  • DTO- товары, которые привозятся под заказ клиента, их наличие в точке хранения не приведет к росту продаж;

Для управления запасами используется Динамическое управление буфером. Величину буфера рассчитывают по каждому товару в каждом месте хранения. Запас товара, который превышает буфер, считается излишним товаром. Остаток DTO- товара на складе без заказа клиента является неликвидом. Причин возникновения неликвидов много, рассмотрим их в следующей статье, а также методы борьбы с ними. Хочу сразу же отметить самое главное — важнее не работа по избавлению от неликвидов, важнее — разработка мероприятий по недопущению неликвидов и регулярная работа по их выявлению!

Примечание: Я подготовила пример расчета в Excel критического уровня запаса, с помощью которого можно выявить неликвиды. Также в таблице представила пример расчета максимального уровня запаса для выявления излишков. Оставьте в форме свой электронный адрес и получите шаблон с расчетами.

Термин «ликвидность» имеет латинские корни: ликвидный в дословном переводе означает «жидкий» или «текучий». Обычно под ликвидностью предприятия подразумевают мобильность всех имеющихся активов, а также способность коммерческой организации в срок платить по задолженностям.

Сегодня мы разберем, возможно ли уверенное управление ликвидностью предприятия, как повысить ликвидность предприятия и как между собой соотносятся понятия ликвидности и рентабельности предприятия.

Понятие ликвидности предприятия

Фундаментальными элементами эффективного управления любой организацией является постоянное изучение ее финансового состояния, факторов на него влияющих, а также прогнозирование вероятных доходов компании.

Благодаря анализу финансовой документации мы можем оценить прошлое и текущее положение дел и получить представление, как будут идти дела в дальнейшем.

Одним из моментов, за которым мы обязаны все время следить, — это ликвидность.

Под ликвидностью предприятия понимается возможность организации выплачивать краткосрочные долги за минимальный промежуток времени.

Ликвидность и рентабельность предприятия определяются отношением имеющихся в пользовании компании ликвидных средств (балансный актив) к полной сумме имеющегося долга (балансный пассив).

Ликвидность предприятия — это индикатор финансовой стабильности предприятия. Ликвидность и платежеспособность предприятия суть одно и то же.

К ликвидным средствам компании мы имеем право отнести все имеющиеся у нее активы, которые в короткий срок могут быть конвертированы в денежные средства для оплаты долговых обязательств.

Типичные примеры ликвидных средств:

  • наличные финансовые активы;
  • вклады, хранящиеся на счетах организации в банке;
  • инвестиционные портфели (ценные бумаги);
  • оборотные средства, которые могут быть реализованы в короткий срок.

Коэффициент текущей ликвидности предприятия

На практике к расчету принимаются несколько коэффициентов ликвидности предприятия, каждый из которых вооружает руководителей значимой информацией о финансовом положении коммерческой организации в конкретный момент времени.

Каждому расчетному коэффициенту соответствует та или иная разновидность ликвидности предприятия.

Текущая ликвидность представляет собой соотношение текущих активов и текущих долгов на начало и конец учетного периода (календарного года).

Коэффициент текущей ликвидности является индикатором, указывающим на то, способна ли организация самостоятельно выплачивать свои текущие долги при помощи имеющихся оборотных активов.

Если коэффициент текущей ликвидности будет меньше единицы, это может свидетельствовать о том, что у предприятия нет стабильности. Нормальным коэффициент текущей ликвидности может считаться, если его значение превышает 1,5.

Коэффициент текущей ликвидности мы можем рассчитать по следующей формуле:

КТЛП = (ОА – ДДЗ – ЗУ) / ТП, где

КТЛП – коэффициент текущей ликвидности предприятия,

ОА – оборотные активы,

ДДЗ – долгосрочная дебиторская задолженность,

ЗУ – задолженность учредителей по взносам в уставный капитал,

ТП – текущие пассивы.

Коэффициент срочной ликвидности

Отражает способность предприятия выплачивать краткосрочные долги при помощи средне- и высоколиквидных активов и показывает, как скоро производственные запасы и дебиторская задолженность могут быть обращены в наличность.

Коэффициент срочной ликвидности мы можем рассчитать по следующей формуле:

КСЛП = (ТА – З) / КО, где

КСЛП – коэффициент срочной ликвидности предприятия,

ТА – текущие активы,

З – запасы,

КО – краткосрочные обязательства.

Коэффициент абсолютной ликвидности предприятия

Под коэффициентом абсолютной ликвидности понимается соотношение всех финансовых средств организации, а также ее денежных вложений к ее текущим долгам. Рассчитать этот коэффициент мы сможем по следующей формуле:

КАЛП = (ДС + КВ) / ТП, где

КАЛП – коэффициент абсолютной ликвидности предприятия,

ДС – денежные средства,

КВ – краткосрочные вложения,

ТП – текущие пассивы.

Нормой считается значение коэффициента не меньше двух десятых.

Ликвидность — это показатель внешней устойчивости организации, который является гарантом обеспеченности оборотных активов и отражением способности предприятия аннулировать краткосрочные долги.

Ликвидность может зависеть от типа преобладающих на предприятии оборотных активов: (1) труднореализуемых или (2) переуступаемых.

Коэффициенты ликвидности дают возможность сформировать мнение о том, какая часть долга может быть погашена до даты составления баланса. Нормальные показатели коэффициента находятся в промежутке 0,2 — 0,3.

Общий коэффициент ликвидности предприятия

Его назначение – объективно оценить обеспеченность предприятия оборотными активами.

Рассчитывается в одной действие — как соотношение действительной стоимости оборотных активов и краткосрочных обязательств.

В процессе вычисления данного показателя лучше всего вычесть из полной суммы оборотных активов сумму налога на добавочную стоимость на приобретенные ценности, а также объемы предстоящих (будущих) расходов.

Обязательства могут быть оплачены за счет доходов от будущих периодов и льгот на будущие платежи и расходы.

Данный показатель помогает определить, в каких пропорциях оборотные активы способны перекрыть долговые обязательства.

Требуется, чтобы стоимость оборотных активов перекрывала стоимость долговых обязательств не менее чем в два раза.

Как повысить ликвидность предприятия?

Почему так важно постоянно проводить различные мероприятия по повышению ликвидности?

С одной стороны, постоянный рост ликвидности гарантирует выживание компании в кризисные периоды. С другой — это один из основных индикаторов для инвесторов и партнеров. Редко кто готов сотрудничать с организацией, которая находится на грани банкротства…

Для каждого руководителя важно знать пути улучшения платежеспособности и ликвидности предприятия вне зависимости от того, в каком именно регионе расположен бизнес.

Даже если случится худший вариант и фирму придется ликвидировать, при высокой ликвидности это можно сделать наименее болезненно.

Ниже представлены некоторые рекомендации по повышению ликвидности. Они относятся к конкретным группам факторов, от которых зависит значение показателя ликвидности.

Факторы, влияющие на ликвидность предприятия

. Уровень дебиторской задолженности. Чем ее размер меньше, тем выше показатели ликвидности.

Снижения объемов дебиторской задолженности возможно достичь при помощи цессии — уступки либо передачи прав владения собственностью. В некоторых случаях для этого придется ужесточить условия договоров.

. Прибыль. Чем прибыль выше, тем организация ликвиднее.

Универсального метода наращивания прибыль не существует. Все зависит от характеристик отдельных рынков, ценовой политики, числа и активности конкурентов, покупательской способности клиентов.

. Структура капитала организации. Тут все зависит, из чего именно был сформирован капитал организации: из собственных либо заемных средств. Если из заемных, то какие они — краткосрочные либо долгосрочные.

При повышении собственных средств в капитале предприятия и снижении уровня заемных средств (в особенности краткосрочных) повышаются и показатели ликвидности организации.

. Материальные активы. Каждой организации необходимо наращивать свои оборотные средства и понижать показатели материальных активов, в особенности запасов.

На показатели ликвидности могут оказывать различное влияние факторы внешней среды, например, спад всей производственной отрасли по стране, устаревание технологий (моральное) банкротство организаций-должников и прочее.

В подобных ситуациях отрицательный эффект влияющий на понижении ликвидности можно компенсировать при помощи эмиссии акций и дополнительного привлечения средств.

Как улучшить перечисленные факторы и повысить ликвидность и платежеспособность предприятия?

Оптимизация — трудный процесс, за которым «прячется» слаженная работа управленческого персонала и трудового коллектива.

Нередко для этого приходится нанимать квалифицированных специалистов со стороны (аналитиков, экономистов и прочих). Такие решения позитивно отражаются на работе организации.

Риски ликвидности предприятия

Риск ликвидности — один из основных финансовых рисков в деятельности предприятия.

Важно различать два похожих по звучанию, но существенно различающихся по смыслу финансовых термина, — «риск ликвидности предприятия» и «риск ликвидности рынка».

Риск ликвидности предприятия выражается в невозможности реализовать продукцию или активы предприятия по приемлемым ценам, из-за чего может пострадать способность коммерческой организации по выполнению своих денежных обязательств.

Риск ликвидности рынка проявляется в общей «просадке» участников торговых отношений в конкретной сфере. Влияние ликвидности рынка ощущается особо сильно во времена глобализации рынков и когда экономика стран находится в состоянии финансового кризиса.

Риск ликвидности — это риск потерь, связанных с несоответствием ожиданий фактическим возможностям по исполнению обязательств по активам и пассивам, перед бизнес-партнерами (подрядчиками и поставщиками), банками, внебюджетными фондами, бюджетом и сотрудниками.

Подобные риски напрямую зависят от денежного оборота организации.

Чтобы ликвидности и платежеспособности предприятия ничего не угрожало, руководство должно принять соответствующие меры.

Те же малые предприятия не всегда способны влиять на риск ликвидности рынка. За собственные риски они практически всегда сами отвечают.

При неустойчивом положении дел следует уделить внимание организационной структуре и развитию менеджмента. Можно учредить внутреннюю службу аудита для минимизации злоупотреблений внутри компании.

Ликвидность оценивается при помощи баланса и расчетов на его основе коэффициентов ликвидности.

Это позволяет вовремя обнаружить отклонение показателей ликвидности в сторону минимальных показателей либо слишком сильного превышения. В первой ситуации организация должна в течение нескольких месяцев привести показатели в норму.

Анализ ликвидности стоит проводить одновременно с проверкой доходности. Предприятия получают больше дохода при минимально возможных показателях ликвидности.

При таком подходе удастся вовремя обнаружить проблемы с ликвидностью и заранее предпринять меры для минимизации рисков. Это даст возможность предприятию плодотворно вести хозяйственную деятельность и получать доход.

Продажа складских остатков, невостребованных в производстве

Предприятиями Топливной компании «ТВЭЛ» проводится работа, направленная на высвобождение складских площадей и уменьшение излишков товарно-материальных ценностей, уже не используемых в производстве (неликвидов).

В связи с этим сообщаем, что предприятия Топливной компании реализуют невостребованные складские остатки ТМЦ (неликвиды) путём проведения открытых процедур продажи на электронной торговой площадке «Фабрикант». Для повышения привлекательности неликвидов применяется ценообразование, основанное на поэтапном снижении стоимости в случае отсутствия спроса (в ходе открытых торгов).

Получить более подробную информацию о продаже невостребованных в производстве ТМЦ (неликвидов) можно по ссылке: prominn.ru/illiquids (раздел «Неликвиды»).

Ознакомиться с проводящимися торгами на продажу невостребованных складских остатков предприятиями Топливной компании Росатома «ТВЭЛ» возможно по ссылке: продажа невостребованные складские остатки ТМЦ неликвиды ТВЭЛ Росатом.

АО «ПО «Электрохимический завод» приглашает всех лиц, заинтересованных в покупке складских остатков, к взаимовыгодному сотрудничеству.

Коммерческие предложения с указанием цены покупки направлять
по электронной почте (см. ниже) или факсом (8–39169 9–46–99).

Реализуемое имущество:

О низкой ликвидности недвижимости

Про это свойство недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто приходится слышать, как люди употребляют фразу «ликвидное /неликвидное жилье» без четкого понимания смысла. И тем более, мало кто имеет представление, откуда взялось это свойство и что оно означает на практике.
Что такое ликвидность?
Это скорость превращения в наличные деньги – то, насколько быстро актив может быть продан. Минус такого определения в том, что оно не конкретно. Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке, которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на сделку. Чем больше требуется дисконт – тем ниже ликвидность. Но и в таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на практике.
Тем более что вопреки устоявшемуся мнению, низкая ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку.
Поэтому если формализовать определение, то оно будет звучать примерно так: степень ликвидности определяется спредом (разницей) между ценой спроса и ценой предложения актива в процентах к средней рыночной цене.
Лучше всего поймут, что такое неликвидный актив те, кому довелось торговать на фондовом рынке. Разница между ценой покупки и ценой продажи, например, акций Сбербанка (самая ликвидная бумага на российском рынке) составляет доли процента. И покупатели, и продавцы почти ничего не теряют, если совершат сделку «по рынку».
Но если вы торгуете акцией компании из второго-третьего эшелона, то спред может достигать 5-10%, а бывает и больше.
Обычно чем реже происходят сделки, там выше спред. А там, где спред высок, там будет мало сделок, то есть эти две вещи взаимно обусловливают друг друга.
(Ликвидный рынок, напротив, характеризуется маленьким спредом и большим количеством сделок).
Один и тот же актив может обладать разной ликвидностью в зависимости от того, на какой площадке совершается обмен. Например, спред в пункте обмена валюты обычно несколько процентов. Но если покупать и продавать валюту на бирже, то курсы покупки и продажи будут почти идентичными.
Особенности поведения на неликвидном рынке
Из определения неликвидного рынка уже становится понятно, как будут себя вести участники на нем. Проводить сделку «по рынку» (сразу) невыгодно ни продавцам, ни покупателям – так как это автоматически сопряжено с существенными потерями. Из-за этого преобладающей становится тактика выжидания. Продавцы боятся продешевить, а покупатели не хотят брать дорого. И те и другие… ждут. Это напоминает медленное перетягивание каната – кто первый не выдержит и согласится на цену визави, тот и «проиграл». Реальная сделка может произойти через месяцы и годы после того, как участник выставил свой ордер (заявку). А может и вовсе не состояться.
Почему квартиры – неликвидный актив
Классика неликвидного рынка – это конечно квартиры и любая другая недвижимость. В отличие от рынка акций спред на рынке недвижимости подсчитать практически нереально, т.к. все объекты разные, но ясно, что счет идет на десятки процентов. Мы говорим о разнице между ценой, по которой хочет продать квартиру продавец и ценой, по которой готов купить покупатель.
Всем известно, что продавцы годами продают свои квартиры, не желая предоставлять дисконт. Из двух опций – «быстро, но дешево» или «долго и дорого» продавцы уверенно выбирают второй вариант (на растущем рынке такая тактика еще оправдана; на падающем – обречена на провал). Но и покупатели могут долго и упорно ждать подходящий вариант, ища продавца, которому срочно нужны деньги (такая тактика тоже не всегда срабатывает).
Почему недвижимость относится к неликвидным активам? – на это есть несколько объяснений.
Очень высокий квант покупки.
При прочих равных, чем выше цена единицы актива (товара), тем ниже его ликвидность. Если бы квартиру можно было разбить на тысячу частей без потери стоимости и торговать этими частями, ликвидность была бы намного выше. Увы, это невозможно.
Цена сделки, а значит и цена ошибки, слишком велика – и контрагенты с осторожностью совершают сделку.
2. Высокие трансакционные издержки
Это затраты, связанные с проведением сделки.
— Поиск нужных вариантов.
— Издержки переговоров.
— Юридические казусы.
— Риелторские комиссии.
И т.д.
Чтобы купить /продать акцию порой достаточно пару кликов мыши в торговом терминале, а сделка по недвижимости – это недели и месяцы тяжелого труда и вовлечение множества людей.
3. Высокие риски
Связано с предыдущим двумя пунктами. Любая сделка связана с повышенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Выверять приходится каждый шаг. Цена ошибки огромна, поэтому сделок в любом случае будет мало.
4. Нетиповые объекты
Можно сказать, что самого «рынка» недвижимости в строгом понимании не существует. Да, есть традиция называть это рынком, но в действительности имеется некоторое количество разнородных объектов и совершенно индивидуальных подход к каждому из них. А чем более уникален объект, тем ниже (при прочих равных) его ликвидность.
5. Маленькое количество объектов в продаже (и их низкое качество). Обычно выбор квартир (домов, дач и т.п.), особенно, если требуется определенная локация, крайне скуден. Выбирать не из чего. Миллионы людей владеют недвижимостью, но лишь единицы из них планируют торговать своим добром (выражаясь биржевым сленгом у квартир низкий «фри флоат»). Даже то немногое, что выставляется – зачастую отвратительного качества (например, долевая недвижимость). Мало объектов для покупки – мало сделок – низкая ликвидность.
Но и покупателей (реальных покупателей, а не «туристов») обычно раз-два и обчелся.
И продавцов и покупателей отпугивают сложности связанные с поиском заинтересованного контрагента и оформлением рискованной сделки.
5. Низкая спекулятивная ценность актива
Что бы ни говорили про ценность недвижимости, с точки зрения спекуляций этот актив – так себе. Конечно, многие ухитряются видеть тут заработок, постоянно покупая и продавая квартиры. Однако проблема любой спекуляции – в том, что вам нужно совершать много сделок и быстро. А «быстро», как мы выяснили, означает то, что спекулянт при каждой сделке попадает на спред, что отъедает изрядную часть прибыли даже в том случае, если он верно угадал тренд. Но если спекулянтов набирается много, то ликвидность рынка увеличивается. Как только спекулянты разочаровываются – то, наоборот, ликвидность снижается.
Теперь, когда мы выяснили, в чем причины низкой ликвидности недвижимости, объясним еще несколько любопытных моментов, связанных с этим свойством.
Как связаны цена недвижимости и ее ликвидность?
Как мы отметили выше, при прочих равных, чем ниже цена, тем выше ликвидность.
Но не все так просто.
На ликвидность оказывает влияние множество неценовых факторов – нетипичность объекта, его качество, юридическая чистота документов, локация, метраж и др.
Общий принцип следующий: чем больше потенциальных покупателей – тем выше ликвидность. Например, объект может быть очень дешевым, но при этом неликвидным (например, доля в квартире). И наоборот, относительно дорогим, но ликвидным (юридически чистая квартира в Москве у метро).
Какие объекты недвижимости обладают лучшей ликвидностью?
Этот вопрос задают чрезвычайно часто, и звучит он примерно так: «Посоветуйте, где купить ликвидную квартиру». Зачем покупателям нужна именно ликвидная квартира, они едва ли сами могут объяснить. Понятно желание купить квартиру, которая будет расти в цене, но зачем нужна ликвидная квартира? – вероятно, покупатели имеют в виду объект, который можно быстро продать, не прибегая к существенной скидке.
В этом, возможно, имелся бы смысл, если бы не несколько «но», о которых покупатель «ликвидной квартиры» вряд ли задумывается.
— «Ликвидность» в любом случае будет весьма условной и относительной, поскольку недвижимость априори не обладает этим свойством. Некоторые квартиры можно продать быстрее или с меньшей скидкой, но лишь на фоне «тяжеловесов».
— «Ликвидность» всегда означает массовость, а нужна ли покупателю типовая, заурядная квартира?
— «Ликвидная» не означает растущая в цене. Типовые проекты на то и типовые, что вряд ли стоит ждать их удорожания. Наоборот – конкуренция тут максимальная, что будет постоянно давить на цены. Поэтому можно столкнуться с тем, что квартиру можно быстро продать «по рынку», но только радости в этом для продавца не будет. Пример: квартиры в Московской области.
Если покупатель все же нацелен на покупку именно ликвидной квартиры, то ему нужно ориентироваться на следующие правила:
Покупать максимально дешевую квартиру (при этом без противоречия п.2. и п.3.)
2. Покупать типовую малометражную квартиру с большим количеством аналогов на рынке.
3. Избегать различных сюрпризов в виде неоднозначной истории перехода прав, неадекватных собственников.
/////////////
См. также
Миф о безрисковости вложения в недвижимость

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *