Проблемы в ЖКХ

Чем занимается управляющая компания: ее основные функции в сфере ЖКХ

Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

  1. Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
  2. Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
  3. Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Чем регулируется деятельность УК

На законодательном уровне статус УК не регламентирован. Однако обязанности УК регулируются Жилищным кодексом – ЖКХ-сфера очень обширна.

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

  1. Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
  2. Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
  3. Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

  1. Работы по капитальному ремонту.
  2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
  3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
  4. Подготовка жилья к сезону отопления.
  5. Озеленение придомовой территории.
  6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
  7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
  8. Осуществление текущего ремонта.
  9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

  • содержание участка в чистоте, уборка мусора;
  • обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
  • облагораживание и озеленение клумб;
  • установка безопасных детских площадок;
  • предоставление парковочных мест жителям МКД;
  • возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

  1. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
  2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
  3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
  4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

  • исследование действующей финансовой политики УК;
  • разработка тарифных планов;
  • взаимодействие с должниками;
  • перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
  • снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

Жилищно-коммунальные проблемы

Источник фотографии

Проблемы в сфере ЖКХ – это, пожалуй, одна из самых наболевших тем современной российской действительности. По словам экспертов, обстановка остается сложной до сих пор. Что сделало государство за последнее время, чтобы изменить ситуацию к лучшему? И в чем заключаются главные отраслевые проблемы, которые только предстоит решить?

Инвесторы несут деньги

«Отрасль ЖКХ сегодня является одной из самых стабильных отраслей отечественной экономики и, благодаря механизмам поддержки инвестора, безусловно, привлекательной для вложения частного капитала, – рассказали в пресс-службе Минстроя РФ корреспонденту Urbanus.ru. – Даже в кризисный период интерес инвесторов не просто сохранился, но и значительно вырос. На сегодняшний день из всех разыгрываемых концессий в стране, более 90% — концессионные конкурсы в сфере ЖКХ».

Концессия представляет собой вид договора о создании или реконструкции за счет средств инвестора объектов недвижимости, права на которую принадлежат государству. Взамен инвестор получает возможность эксплуатировать объект на коммерческой основе, забирая прибыль в свою пользу. Чиновники возлагают на этот институт особые надежды.

Сегодня в отношении российской коммунальной инфраструктуры действует более 1700 концессионных соглашений, объем инвестиционных обязательств по которым составляет около 214 млрд рублей, говорят в Минстрое.

Крупнейшее концессионное соглашение в Европе заключено в отношении объекта водоснабжения. В соответствии с ним инвестор – ООО «Концессии водоснабжения» – обязался вложить в модернизацию коммунальной инфраструктуры (а именно – централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения) более 50 млрд рублей.

Последовательная работа по привлечению частных инвестиций в отрасль начата Минстроем России в 2014 году. За эти годы создано принципиально новое концессионное законодательство. Благодаря концессиям в период с 2014 по 2016 годы было заменено около 20 000 километров водопроводных сетей, а аварийность на сетях водоснабжения за последние 5 лет сократилась вдвое. О системных изменениях и о том, что ЖКХ стало полноправным участником финансового рынка, говорит интерес к отрасли банков и инвестиционных компаний, управляющих средствами пенсионных фондов. Совместно со Сбербанком Минстрой подготовил коробочное кредитное решение. В соответствии с ним, если концессия будет разработана согласно предложенной банком форме, кредитная организация рассмотрит возможность финансирования ЖКХ на срок до 15 лет под 12-14% годовых. А залогом будут являться исключительно права по концессионному соглашению.

Текущая ситуация

Но какие основные проблемы ЖКХ 2018 года больше всего волнуют экспертов? Характеризуя институциональное развитие сферы ЖКХ, руководитель проектного офиса Института ГАСИС НИУ ВШЭ Анастасия Гариб отмечает значительные изменения законодательной и нормативной правовой базы. Было введено лицензирование управляющих организаций (УО), созданы законодательные и нормативные основы долгосрочного тарифного регулирования, что создает основы благоприятного инвестиционного климата в ЖКХ, идет переформатирование системы взаимоотношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

Позитивные моменты связаны также с развитием информационных технологий. Качество обратной связи с жителями в системе ЖКХ заметно улучшилось, рассказали в Управляющей компании «Юнисервис». У жителей есть широкий выбор каналов коммуникаций для обращений в органы власти и управляющие компании (УК). Что важно, стремительно развиваются онлайн-форматы, наиболее удобные для пользователей интернета. И горожане активно пользуются новыми возможностями. Официальный сайт мэра Москвы, портал «Наш город», Единый транспортный портал, «Городские электронные услуги», электронные приемные в управах – это далеко не полный перечень столичных онлайн-ресурсов, которые жители знают и применяют на практике. Многие главы управ открыты для диалога и на своих страницах в Facebook.

Однако для российской сферы ЖКУ до сих пор не разрешено ключевое противоречие: это часть рынка обслуживания недвижимости или управляемое государством жилищно-коммунальное хозяйство, считает президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. И именно отсюда проистекают многие беды. Российское ЖКХ застряло в переходном состоянии от государства к рынку, и его участники не осознают, куда и как дальше двигаться, обвиняя друг друга в накапливающихся проблемах. Законодатель пока не способен управлять мотивами участников, создав с опорой на сложившиеся гражданские правоотношения простой и понятный свод правил вместо громоздкого и нежизнеспособного Жилищного кодекса. Незащищенность формирует непрозрачность бизнеса, препятствует притоку частных инвестиций в отрасль.

Как работают власти

Реформа ЖКХ – дело очень непростое. По словам Анастасии Гариб, несмотря на огромное количество законодательных изменений, которые, безусловно, меняют ситуацию к лучшему, с практической реализацией все намного сложнее: «Возьмем, например, работу Минстроя России — они постоянно на связи с регионами, реагируют безотлагательно: выпускают приказы, рассылают письма, следят за обращениями граждан. Но проблема в том, что у нас за реализацию той или иной программы отвечает субъект, а на деле глава муниципального образования. Если посмотреть закон об общих принципах организации местного самоуправления, то именно муниципальное образование является центром ответственности за организацию ЖКХ. Но, зачастую, глава муниципального образования просто не имеет достаточно денег на ту же самую модернизацию.

При этом государство изначально сделало ставку на собственника, дав ему широкие права, но, не научив нести бремя обязательств, говорит Никита Чулочников. В итоге собственник стал заложником конфликтующих сторон: муниципалитета и УК, каждая из которых решает за него, как ей удобнее управлять домом. Муниципалитет, как часть государственной машины, формирующей правила игры, естественно, выигрывает, перекладывая свои задачи по территориальному управлению на УК. Это, к примеру, благоустройство, вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО), и другие вопросы местного значения, за которые отвечает муниципалитет по законодательству о Местном самоуправлении (МСУ). Такая схема работала, когда все УК были бюджетными и ресурсы просто перетекали между ними и муниципалитетами в рамках одного бюджета. Однако теперь большинство УК – это самостоятельные хозяйствующие субъекты, существующие за счет продажи услуг управления, эксплуатации и технического обслуживания, их издержки не покрываются за счет бюджета. Поэтому, если совокупные платежи собственников за данные услуги не компенсируют расходы УК, то идет сокращение объема и снижение качества оказываемых им услуг. Задачи, выходящие за рамки своих обязательств, частные УК просто не в состоянии решить вместо муниципалитета. «Сейчас государство делает УК ответственными за сложившуюся ситуацию, переложив на их плечи накопленные за годы проблемы», – резюмирует эксперт.

О самом наболевшем

Среди наиболее актуальных проблем ЖКХ Анастасия Гариб называет реализацию программ капитального ремонта и расселение аварийного жилья. Нельзя не отметить и уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры, который сегодня очень высок.

При этом институт концессии, о котором столько говорят в Минстрое, не всегда работает, считают в НИУ ВШЭ. Ведь концессия – это приход инвестора, который вкладывает деньги, модернизирует систему и потом зарабатывает на этом. Но проблема в том, что в стране очень много экономически не привлекательных объектов, которые просто не выгодны инвесторам.

В Ассоциации АКОН отмечают, что гарантии возврата инвестиций в долгосрочной перспективе при высоком износе коммунальной инфраструктуры, имеющим быть в России, фактически отсутствуют. И это отталкивает частного инвестора. Государство не гарантирует неизменность условий, в которых действует инвестор. Он не может полагаться на снижение неопределенности и рисков, которые несут, например, рост или понижение тарифов, либо запутанные имущественные права.

К этому стоит прибавить низкую платежеспособность и нежелание значительной части собственников нести бремя растущих расходов по содержанию своего многоквартирного дома (МКД) и оплату коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), считая их необоснованными и несправедливыми, что приводит к необратимому росту задолженности.

Что может собственник?

В случае возникновения жилищно-коммунальных проблем, Анастасия Гариб советует обращаться, в первую очередь, в Государственную жилищную инспекцию, которая существует в каждом субъекте России. Если это не помогает, необходимо писать в прокуратуру, начиная с региональной, которая особое внимание уделяет надзору в сфере ЖКХ. «Ну а если все совсем плохо и вы видите, что ничего не происходит после многократных обращений (к сожалению, иногда бывает и такое) поднимайте шумиху – пишите в СМИ, обращайтесь в Общероссийский Народный Фронт (ОНФ) и другие общественные организации», – советует эксперт.

Но при этом необходимо понимать, что жалобы жителей в надзорно-контрольные органы, приводящие к штрафным санкциям в отношении УК, в итоге оплачиваются из кармана собственников помещений в МКД, который обслуживает данная компания, разъясняют в Ассоциации АКОН. Дело в том, что в структуре совокупного платежа собственника за ЖКУ, УК получает оплату жилищных услуг по статье «содержание, эксплуатация и ремонт», после чего оплата за коммунальные услуги транзитом поступают в РСО. Совокупный объем денежных средств, поступивших от собственников по статье «содержание, эксплуатация и ремонт», фактически формирует бюджет МКД, из которого оплачиваются все виды работ, услуг, работа персонала и, что важно, наложенные на УК штрафы. Таким образом, штрафы или закладываются в платеж, или выплачиваются за счет не оказанных услуг и невыполненных работ.

Поэтому собственнику нужен профессиональный посредник (третья сторона договорных отношений), который уравновесит недостаток опыта и знаний у них по управлению МКД во взаимоотношениях с УО, считает Никита Чулочников. Для этого лучше всего подходят саморегулируемые организации в ЖКХ (СРО), отраслевые профессиональные ассоциации, объединяющие участников рынка обслуживания недвижимости и заинтересованные в качественной работе своих членов. Профессиональные объединения могут выступить медиаторами в спорах и конфликтах, помочь оценить объем фактически выполненных работ при их актировании, выступить консультантом, гарантом, независимым арбитром при организации и проведении общего собрания собственников, третьей стороной при заключении договора управления МКД и т.д.

Задачи государства

Первоочередной задачей для государства Анастасия Гариб считает формирование системы муниципального управления городским хозяйством. Значительное время продолжался переход сначала от федеральной централизации управления ЖКХ к региональному увеличению полномочий по управлению ЖКХ, а теперь к муниципальной централизации управления ЖКХ. Такие глобальные переходы требуют серьезных институциональных преобразований и регулирования отношения в сфере ЖКХ между собственником и УО, Товариществами собственников жилья (ТСЖ) и Товариществами собственников недвижимости (ТСН), также между фондом капремонта и подрядной организацией, между концессионером и концедентом, что, собственно, государство сейчас и делает.

На сегодняшний день основная задача властей заключается в создании механизма реализации уже созданной нормативно-правовой базы для решения практических задач, говорит Никита Чулочников. Сейчас практика нарабатывается участниками жилищно-коммунальных взаимоотношений через «набивание шишек» и «натирания мозолей».

Что в итоге?

С одной стороны, развитие электронных и интернет- технологий в последние годы частично упростило жизнь собственникам квартир. Оплатить коммунальные платежи можно через интернет, зарегистрировавшись на портале госуслуг. А для старшего поколения, которое не так активно пользуется компьютерами, по всей стране заработали современные и комфортные Центры государственных и муниципальных услуг «Мои документы». Кроме того, новые технологии отчасти делают систему более прозрачной. С другой стороны, одними техническими средствами проблемы в области ЖКХ решить невозможно, слишком глобальный характер они носят. Со стороны государства необходима грамотная практическая реализация принятых законов, а со стороны граждан – повышение культуры управления частной собственностью.

Основные проблемы в ЖКХ

  1. Тарифы. Самая актуальная тема для большинства населения.

    Плата за коммунальные и жилищные услуги высока и непрерывно растёт, становясь ощутимой статьёй расходов для среднего обывателя и непосильным бременем для малоимущих категорий граждан.

    Помимо высокой стоимости, беспокойство и недовольство у населения вызывает «непрозрачность» процесса формирования цен и тарифов за услуги ЖКХ.

    Даже юридически и экономически грамотные граждане не всегда способны разобраться в механизме начисления платы.

    Запутанность схемы создает благоприятные условия для процветания коррупции. Сумма платежей за пользование жильем многократно превышает фактический расход на его содержание.

    Отсутствует практика установления индивидуальных тарифов для каждого дома.

  2. Качество и объём услуг. Подавляющее большинство граждан не довольно качеством предоставляемых ЖКХ услуг и считают, что оно не соответствует стоимости.

    Одна из причин – изношенность жилищных фондов и недостаток мощностей. Старые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод, электросети) работают неэффективно, с большими энерго потерями, которые оплачивают потребители.

    В некоторых регионах качество поставляемых услуг не соответствует установленным стандартам (например, несоответствующие физические и химические характеристики воды).

    Растущие потребности жителей в энергоносителях превосходят заложенный потенциал мощности сетей. Большая нагрузка приводит к сбоям в процессе эксплуатации и отключениям.

    Ещё одной причиной низкого качества услуг ЖКХ является откровенный непрофессионализм работников.

    В целях экономии для выполнения электромонтажных и сантехнических работ нанимаются сотрудники без соответствующей квалификации.

    Для вывоза мусора и обеспечения чистоты в подъездах и на прилегающей территории нанимается меньше сотрудников, чем заявлено. Существуют и другие причины, но всё они возможны благодаря отсутствию контроля со стороны государства.

  3. Неконтролируемость предприятий жилищно-коммунальной отрасли.

    Государство в России не контролирует деятельность организаций ЖКХ и качество услуг, предоставляемых ими населению.

    Отсутствуют рычаги воздействия на данные организации: не предусмотрена ответственность за невыполнение обязательств по договорам об оказании услуг ЖКХ.

    Повсеместно насаждается одна форма объединения собственников – товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ не является универсальной формой объединения для России, так как большинство граждан пассивны в организационных вопросах и низкая правовая грамотности.

    Поэтому итогами работы ТСЖ стали захваченный монополистами рынок и практически полное отсутствие конкуренции. Недобросовестные лица получили возможность для личного обогащения, путем создания фиктивных ТСЖ, а также реализации коррупционных схем.

    Например, одна из самых распространенных: объединение заказчика и подрядчика. Реальный потребитель вынужден оплачивать искусственно завышенную стоимость услуг, которые по факту ему не нужны.

    Отсутствие государственного контроля привело к тотальному развращению данной сферы: чувствуя полную безнаказанность, в её рамках активно действуют мошенники и аферисты.

  4. Износ жилищных фондов. На 2017 год по данным правительства РФ более 800 тысяч человек проживают в аварийном жилье. Страшные данные.

    Люди, проживающие в аварийном жилье, каждую минуту подвергают свои жизни опасности. Действующие программы расселения из ветхого и аварийного жилья не способны справиться с проблемой: износ существующего жилья происходит быстрее, чем строиться новое.

Беспредел в ЖКХ: пути решения

Для успешного решения в ЖКХ существующих проблем специалистами правовой, экономической сферы предлагались практические и теоретические варианты решения. Отличающиеся в деталях, по сути они очень похожи.

Ключевые пути решения проблем в сфере ЖКХ в России:

  1. Государственный контроль. Невозможно переоценить роль Государства в преобразовании системы жилищно-коммунального хозяйства.

    Необходимо:

    • пересмотр системы тарифообразования – максимальная простота и ориентированность на население;
    • введение правовой ответственности за недобросовестную деятельность организаций ЖКХ, участие в коррупционных схемах, создания фиктивных ТСЖ и т.д.;
    • установление государственного контроля за качеством услуг, предоставляемых населению;
    • ликвидация монополий на рынке организаций ЖКХ, создание и поддержание конкурентной среды.
  2. Модернизация коммунальной инфраструктуры. Полное обновление систем коммуникаций повысит эффективность работы. Для снижения энерго потерь необходимо установить систему энергосбережения в многоквартирных домах, и усовершенствовать приборы учёта.Обеспечить растущие потребности населения в энергоносителях смогут новые более мощные источники. Их создание экономически окупится менее чем за пять лет – привлекательный проект для инвестиций.
  3. Создание новых жилищных фондов. Строительство новых домов необходимо для расселения ветхого и аварийного жилья.

    В регионах, где государственного финансирования недостаточно, возможно предоставление субсидий, пособий или льгот для граждан, чье жильё признано аварийным, дабы они могли взять жилье в аренду.

  4. Общественный контроль. Создание общественных организаций для осуществления контроля за проведением капитального ремонта, оценки качества и стоимости работ, запрашивания конкретных услуг (расширение парковки, детских площадок, озеленения и т.п.).

Рейтинг вопросов в жилищно-коммунальном хозяйстве

В таблице приводится рейтинг проблем жилищно-коммунального хозяйства в России (по данным опроса второй половины 2016 года).

  • Непрозрачность тарифов

23%

  • Качество работы управляющих организаций

19%

  • Капитальный ремонт

13%

  • Состояние многоквартирных домов

12%

  • Качество предоставляемых услуг

7%

  • Обустройство прилегающей территории

4%

  • Проблемы с приборами учёта

3%

  • Бездействие уполномоченных органов

1,5%

  • Аварийное жилье

1,5%

  • Иные

16%

В сфере жилищного обслуживания накопилось действительно много серьёзных проблем в ЖКХ и пути решения всегда найдутся.

Проведение государством жёстких радикальных реформ в данной сфере и последовательное претворение их в жизнь под непрерывным общественным контролем способно изменить динамику в положительную сторону.

Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства

Тема, рассматриваемая в данной статье является наболевшей, актуальной в связи с необходимостью совершенствования системы ЖКХ, для создания экономического механизма управления жилищно-коммунальным хозяйством, который является базой для производства жизнеобеспечивающих услуг.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, реформа ЖКХ, услуги ЖКХ, коммунальные системы жизнеобеспечения, планирования, эффективность управления ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство или сокращенно ЖКХ представляет собой сложную и многоуровневую систему городского хозяйствования, деятельность корой направлена на предоставлении населению того или иного района услуг в области технического и санитарного обслуживания, проведения ремонтных и профилактических работ, обеспечению важными ресурсами, такими как газ, электричество, теплоснабжение, водоснабжение).

Жилищно-коммунальные хозяйства, по своей сути являясь коммерческими организациями, преследуют цель получения прибыли, но в то же время, тарифы и плату за текущий ремонт и содержание жилья не могут взимать выше установленных нормативов.

В системе взаимоотношений участвуют одновременно несколько сторон — это управляющая компания, квартиросъемщики, организации — поставщики услуг, таких как теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение.

Если рассматривать организации ЖКХ, то можно выявить две основные стороны — во-первых, это коммерческая деятельность, преследующая получении прибыли, с другой же стороны организации сферы ЖКХ возлагают на себя огромную ответственность в области снабжения населения ресурсами и содержания жилищного фонда в надлежащем виде и состоянии.

Организации сферы ЖКХ нередко из-за ветхости жилья несут убытки и оплачивают судебные издержки за нанесенный имущественный ущерб.

Таким образом, организации сферы ЖКХ являются одной из важнейших структур города, сбой системы функционирования организаций ЖКХ способен остановить деятельность и функционирование не только района — но и города в целом.

Можно говорить, что ЖКХ является основной для развития инфраструктуры России в общем и отдельных городов в частности.

Государство в лице власти и местного самоуправления на местах отказывается признавать данный момент и сводит роль ЖКХ именно к ремонтно-контрольному направлению. Возникает вопрос оп причине такого положения вещей.

Основным ответом на данный вопрос можно выдвинуть предположение о том, что признав ЖКХ направлением развития инфраструктуры, власти будут вынуждены закладывать определенную сумму в бюджете для данной сфере деятельности.

Но проблемой в сфере ЖКХ стоит не только в отсутствии финансирования со стороны государства.

Со стороны управляющих компаний также наблюдаются множественные нарушения.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда при проведении фактических проверок выявлялось, что многоквартирные дома обслуживаются компаниями незаконно. Общие собрания собственников жилья не проводятся, а бюллетени голосования подписаны третьими лицами .

В результате отсутствия контроля со стороны государственных и муниципальных органов и бездействия ряда правоохранительных органов формированию и деятельности управляющих компаний дана свобода действий. Результатом стало не оказание населению жилищно-коммунальных услуг на должном уровне, а также не эффективная и не целевая трата материальных ресурсов и получаемых от населения денежных средств.

В части наиболее распространенных правонарушений в деятельности управляющих компаний можно выделить:

— заключение договоров с подрядчиком на выполнение ремонтных работ с завышенной сметой, саму работу зачастую не выполняют, а составляют фиктивные акты выполненных работ;

— нарушается порядок начисления оплаты за капитальный ремонт, отсутствие структуры оплаты за содержание и ремонт жилья и не доведение их до жителей не позволяет проконтролировать их объективность.

Аналогичные нарушения имеют место и в деятельности товарищества собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ удобна тем, что с чиновников на местном уровне полностью снимается ответственность за возникающие ситуации в домах, все же это нельзя назвать причиной отсутствия контроля деятельности ТСЖ.

Но стоит отметить тот факт, что проблемные ситуации возникают не только со стороны организаций сферы ЖКХ.

Многие управляющие компании сталкиваются с большими проблемами в процессе осуществления деятельности, в частности:

— постоянное бюджетное недофинансирование при необходимости поддержания на соответствующем уровне санитарного состояния территорий и технической исправности инженерного оборудования жилого и нежилого фонда;

— рост дебиторской задолженности, население зачастую не всегда оплачивает всю сумму задолженности. Обязанность неплательщиков коммунальных услуг перекладывается на плечи законопослушных жильцов. Такое обременение обосновывается длительностью судебных разбирательств по взысканию платежей с неплательщиков. Но страдают те, кто своевременно выполняет свои обязанности;

— ветхое жилье и изношенность основных фондов при отсутствии государственной поддержки.

— низкое взаимодействие элементов ЖКХ: эксплуатация жилья, водопроводно-канализационного хозяйства, сбор и утилизация твердых бытовых отходов, санитарное состояние жилья, энергоснабжение, теплоснабжение и др.

Целью совершенствования ЖКХ является создание благоприятных условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры к стандартам качества, которые обеспечат комфортные условия для проживания граждан. Обеспечение финансовой поддержки объектов ЖКХ, позволят обеспечить коммунальной инфраструктурой жилищные объекты, повысить качество коммунальных услуг.

В качестве решения вышеизложенных проблем, организациям в сфере ЖКХ целесообразно:

— использовать дифференцированные тарифы на жилье и коммунальные услуги, вести более строгий учет сверхнормативной площади и второго жилья, оплата которых может производиться по повышенным тарифам и ставкам, что обеспечит получение дополнительного финансирования, кроме того, следует ввести повышенные тарифы и на сверхнормативное потребление коммунальных услуг;

— рекомендуется создать при предприятии единый расчетно-кассовый центр, в который будут поступать платежи за коммунальные услуги, а в созданной базе данных будет своевременно отслеживаться задолженность по оплате. В этих условиях размер просроченной задолженности не превышает 12–14 %;

— одним из путей сокращения задолженности может быть привлечение трудоспособных неработающих квартиросъемщиков к отработке задолженности по квартплате на вспомогательных работах в коммунальной сфере, например по уборке территорий, при проведении текущих ремонтов.

Успешная реализация данных мероприятий позволит:

— улучшить качество жилищно-коммунального обслуживания потребителей, комфортность и безопасность условий проживания граждан;

— повысить эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства и снизить затраты на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

— повысить хозяйственную самостоятельность предприятий жилищно-коммунального хозяйства и их ответственность за качество обслуживания потребителей.

Основным мероприятием по снижению дебиторской задолженности является активная пропаганда по погашению долгов за коммунальные услуги, а также привлечение судебных органов, в случае игнорирования данной разъяснительной работы.

Что же касается контроля над деятельностью управляющих компаний и ТСЖ — в данном случае необходимо рассмотреть механизм контроля и регулирования данных взаимоотношений на уровне государства и местного самоуправления. К сожалению, в РФ многие потребители услуг не знают своих прав, либо не реализуют их в силу бесперспективности противодействия существующей системе.

Литература:

1. Алфёров В. ЖКХ: прошлое и настоящее. //Электронный ресурс.URL: http://www.234555.ru/publ/9–1-0–287

4. Сиваев С. Б. Как эффективно управлять жилищным фондом. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *